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第十二章 速度速度还是速度(2 / 2)

卿云闻言讶然失笑。

他突然想起了几年后那部叫做《奋斗》的青春偶像剧。

漏风小棉袄米莱就是这么帮衬陆涛的,让她爸这个建筑商带资进场。

孙红兵笑了一下,“当然,津门这个项目是有一定偶然性的。

这个地块本身带着一定的任务性质,所以天时地利人和之下,我做到了两个月。

但是,瞬驰在各地的项目,都是以6个月作为最迟开盘期限。

规划、建造的时间缩短,让瞬驰的获利能力大增。

特别是在所谓的三线城市,比如荆州、榆次这些地方,我只需要投入几千万购地。

46个月就开盘收钱,一般开盘当天我便收回了所有的成本,剩下的全是利润,也会在3个月内完成清盘。”

说到这里,他更加耐心的为卿云‘讲解’着,

“瞬驰的商业模式就在于‘缩短从现金到现金的周期’。

现金流体现了一家开发商的实战能力,为了顺应瞬驰的全国战略,我的预算从半年调整一次缩短到月,进而现在缩短到周。

资金管理上,我甚至做到了以天为单位。

每个项目的开工开盘时间、回款、现金调度,一切以天为单位,任何一个时间节点均不得有延误的借口。

所有的业务开展全部围绕现金流来进行,全公司统一调度资金。

这是内部控制,外部上面,我决定一块土地的取舍,一是考虑低价,二是看付款方式的优劣。

拍下地块后,我会极力的和地方商谈降低首付款的比例和延长结算的周期,如果这方面有弹性的空间,我宁肯提高土地的购买价格。

这不是在败家,而是我对整个房地产产业的长期看好,用眼前的利益来换时间。

因为无论我怎么买,在随后地价快速上涨的过程中,我都是在便宜的时间入手的。

同时,因为有我的存在,地方也会非常的欢迎,因为我也间接抬高了周边下一宗土地的起拍价。”

说罢,他笑了笑,“当然,我也承认,这是我摊子铺的太大,太缺钱了导致的。”

而后他却冲着卿云挤了挤眼睛,指了指公式,“但我相信,你会理解。”

卿云哭笑不得点点头,“孙总,您可真是在做数学题啊,不断的求极限。”

孙红兵也是一个学霸,15岁便考入武汉大学水利专业(武汉水利电力学院),21岁当很多人大学都还没毕业的时候,他便取得华清大学工学硕士学位。

他不继续读下去的原因,仅仅是因为当年对某个世纪工程投票结果不满,认为学术界太无用了。

“是的,就是不断的求极限,公式就摆在这里。

房地产的本质就是速度,现金流的速度,一个关于速度的数字游戏,不断的挑战安全边界。

只不过,我没掌握好这个平衡,所以出现了今天的困局。”

孙红兵回答的很坦率,并没有避讳自己陷入困局的原因。

卿云闻言心里却是明白了过来。

如果仅仅从战略本身而言,孙红兵无疑是一个天才。

他一眼看穿了房地产产业的暴涨特质,然后以最快的速度和最科学紧凑的策略获得了最大的成功。

2001年的瞬驰年销售额不过8亿,行业霸主万可的年销售额45亿。

2003年的瞬驰年销售额45亿,行业霸主万可是63亿。

2004年的瞬驰年销售额达到了100亿,是万可和富利的总和。

但是当时的王师一点都不慌。

就在这一年,瞬驰的危机全面爆发。

因为,这是一个明眼人一眼便能看见失败的结局,毫无技术含量。

2004年瞬驰的辉煌,不过是在垂死挣扎,因为早在2003年7月,瞬驰的‘现金流方程’便没有了正数解。

随着负数的叠加计算,快速周转下,资金池很快便会枯竭。

瞬驰的行业第一,是一场悲壮的登顶。

卿云拿起笔,开始在纸上算了起来。

倒也不复杂,在孙红兵给定的几个参数下,很快所需资金便出来了。

“29.6亿。”

孙红兵点了点头,“大差不差,我算也是需要30亿左右,瞬驰才能渡过这一关。”

秦天川听明白了,也就是说,孙红兵认为,此刻瞬驰终止一切拿地计划,在足量资金的支撑下,他是有把握在一年之内,将手里所有的楼盘开发销售完毕的。

瞬驰,也就自然起死回生。

秦天川摇了摇头,“但你这样做,在我看来没有任何意义。

这么一来,一年后你把我的钱一还,你手里就只剩下几个亿现金而已。

当然,比起2000年你手里只有不到1个亿的现金来说,增长的非常快了。

但房地产公司,最核心的竞争力是地,而不是现金。

只有现金,相当于是你把公司全部清盘了,重头来过。

我且不说你耽误的发展时间,几个亿的现金,按照你刚刚测算的土地价格趋势,你在一线城市地都拿不起。”

孙红兵耸了耸肩膀,“所以我建议您是增资入股,只要秦董你的资金在里面不撤走,一年后我就有钱继续拿地。”

卿云笑了一下,“孙总,您这就说的不厚道了,实际上如果厚朴的资金不撤走,你根本无需停止拿地。”

他敲了敲桌上的纸,“我爸的资金一进来,从现在到明年一季度末的缴款期限,还有9个月。

你只需要不断的在三线城市拿地开发,按照你的速度,可以滚上两轮,足够支付土地款了。

我算过,完全足够,30个亿,足以让你不受这次危机的影响。”

孙红兵此时有点懊悔把公式写出来了。

最烦这种不用草稿纸直接心算的学神。

他叹了口气,为自己争辩了起来,“可是秦董也不吃亏啊,是股权,瞬驰获取的利润,他也能按比例享有啊。”

没等秦天川发表意见,卿云却轻轻的说道,“可是,孙总,你怎么解释前段时间刚成立的‘荣创’这家公司呢?

这家股权穿透后在你实际控制下的公司,拥有和瞬驰一模一样的经营范围,以及…

一模一样的子公司架构。

凡是瞬驰有项目的地方,荣创同样也有项目公司和物业管理公司的存在。

孙总,您这举动有些耐人寻味啊。”

孙红兵闻言目瞪口呆起来。

这是他成立起来的备胎公司,非常隐秘,连自己公司的绝大部分下属都不知道,怎么远在锦城的秦天川翁婿却知道了。

有叛徒!

一定有叛徒!

想到这里,孙红兵顿时心里一悸,这两翁婿,不会是早就看上了我这块肥肉了吧!

“秦董,小卿总,听我解释,这是误会!天大的误会!”

听到孙红兵开始叫自己‘小卿总’,卿云心里暗笑了起来。

恐怕,这是商业场上第一个这么称呼自己的人。

好想合个影。

“我成立荣创,完全是因为我现在在筹划上市。

保荐人认为我坐过牢,对上市构成了实质性障碍,要求我退出瞬驰的管理层,股权比例也要下降。

所以,我必须给自己留条后路,毕竟代持是有风险的。”

秦天川点了点头,表示理解。

有的时候,上市的过程就是这么操蛋。

要求公司创始人退出公司管理层才能上市,这是何其脑残的想法。

偏偏,指南就是这么要求的。

有过服刑记录的人,不得担任上市公司的管理层。

(本章完)

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